エルザタワー55 | 徹底解剖

本当に住みやすい街No.１「川口」のランドマークタワー

　吉永小百合主演の映画『キューポラのある街』（1962年）でも有名な埼玉県川口市。市内にはかつて、多くの鋳物工場が存在した。鋳物工場の屋根から突き出たキューポラ（溶解炉）は、鋳物工場のシンボル的存在。1973年、川口鋳物生産量が40万7千トンとピークを迎えると、徐々に鋳物工場がマンション用地として生まれ変わっていった。荒川を超えればすぐに東京という利便性の高い立地ということもあり、住宅の需要が急激に高まった街でもある。その東京への近さ故、2019年に公開された映画「翔んで埼玉」では、東京へ入る関所として名を馳せた。2023年には、『翔んで埼玉 〜琵琶湖より愛をこめて〜』も追加公開。人気に拍車がかかっている。2021年には、「本当に住みやすい街大賞2021」第1位に選ばれるなど、川口はますます人気の街となっている。

　鋳物工場が閉鎖されると、必ず大きな土地が出る。川口駅周辺に高層マンションが多いのは、このまとまった土地が出やすい環境にあったからだ。同マンションの敷地も「日本ピストンリング」という会社の工場の跡地。隣にそびえるエルザタワー32も、同社の工場跡地となる。かくして、鋳物の街から、東京に最も近い住みやす街へと川口市は変貌を遂げていく中で登場したのがこの「エルザタワー55」だ。

お願い 住んで 川口市

　「お願い住んで川口市」という動画がある。川口市が制作している動画だ。キューポラの街にちなんだキャラクター「きゅぽらん」が川口市への転入を勧める動画だ。その勧め方がかなり自虐的でおもしろいので一度はぜひ。

エルザタワー55の土地の歴史

　現在のような橋は無く、「川口のわたし」と呼ばれる、船で往来していた。橋は明治38年(1905)に架けられ、昭和３年(1928) 9月新荒川大橋が開通するまで利用されていた。その時の川は現在の新河岸川。現在の荒川は、いわゆる荒川放水路で、その掘削作業は明治44年（1911年）から昭和5年（1930年）までの約20年掛けて行われた大工事だった。

　下の写真は、戦後間もない日本ピストンリング工場の写真。赤枠の左側に確認できる芝川との間の土地も日本ピストンリングの工場だった。その土地には現在、2004年には「マーキスシティ」、2007年には「ビー・サイト」というマンションが完成している。

　1982年、大京が日本ピストンリング川口工場跡地約5.6ヘクタールを買収し、超高層マンションやショッピングセンター等を整備する、まさに社運を賭けた総事業費約540億円を投じた「ライオンズスクエア」プロジェクトをスタートさせた。下の写真は、工場が更地になった時の写真。

2003年まで日本最高層の分譲マンション

　「エルザタワー55」は、地下1階、地上55階建て（地上185.8m）。1998年7月に竣工した。総戸数は650戸。販売価格は最高で最上階55階・5LDKの1億7680万円。平均価格4000万円台で即日完売した。

　現在の最寄り駅は埼玉高速鉄道の「川口元郷駅」。徒歩6分の立地だ。1998年の完成から、2001年の埼玉高速鉄道の開通までは、当時の最寄り駅である、京浜東北線「川口駅」までは徒歩18分。「エルザタワー55」は、2004年に東京都港区にある「アクティ汐留」が建設されるまでは住居としての建造物では日本最高(185.8m)だった。ちなみに「アクティ汐留」は、東京都港区海岸一丁目に都市基盤整備公団が建設した都市型賃貸住宅である。

エルザタワー55の新築分譲価格

　新築時の分譲価格は、誰でも気になるだろう。以下が、エルザタワー55の3階～20階までの新築時の分譲価格。新築時から20年以上経過しても2022年9月現在の中古流通価格がほとんど下落していないことが分かる。エルザタワー55は、賃貸として貸し出されると80㎡で家賃が15～18万円程度だ。仮に家賃15万円だとすると、月額家賃15万円×12か月×20年＝3600万円分もの家賃が浮いたことになる。良く、賃貸が得か、購入が得かという比較が行われるが、そこに議論の余地はない。「資産価値が目減りしなければ購入が得」に決まっている。

　新築時の価格より下がっていない、もしくは上がっているマンションの購入を敬遠する購入予定者がよくいる。しかし、値段が下がっていないという事実は、今後も値下がりしにくいという裏返しでもある。逆に、値段が大きく下がっているマンションは今後もリスクが高いことを物語っている。新築時のプレミアム価格分は、約20年で下落しきるのが一般的。エルザタワー55も過去においては分譲価格を維持していない時期もあったので、その様な時期に購入できた方はかなりお得だったと言える。

エルザタワー55の中古の販売価格

　マンションの価格は、過去の販売履歴（中古価格）を確認すればおよそ判断が付く。直近10年程度の販売履歴（中古価格）は全国マンションデータベースから確認できるので、ぜひ参考にしてほしい。

エルザタワー55の現在の価格を「AI査定」で見る

　前述の通り、現在のマンション価格は、直近10年程度の販売履歴がわかれば人間でも判断つくが、過去の販売履歴や周辺の状況等を元にAI（人口知能）が本日の価格を直ちに算出するサービスが「スピードAIマンション査定」だ。以下のボタンをクリックするだけで、本日のエルザタワー55のAIによる推定価格が確認できる。

エルザタワーは高齢者に優しい立体の街

　「エルザタワー55」は、1棟だけで650戸。わたしたちは、それを住戸の集まりと考えるのではなく、タテに伸びるひとつの街としてとらえました。立体の街には、交流が生まれる共有スペースや、フロントサービスなど、ご入居のみなさまが快適に暮らせる設備が充実しています。横に広がる街からタテに伸びる街へ―（分譲時パンフレットより）

　現在、駅直結マンションが大人気。下の階にはショッピングセンター、医療機関、スポーツクラブ等があり、雨に濡れることなく、生活の多くを済ませることがでる。エレベーター以外の移動がほとんど不要なため、高齢者にとってとても過ごしやすい環境なので、最近では、このような駅直結マンションが大人気となっている。

　エルザタワー55は、駅直結マンションではないものの、1階にはスーパーマーケット（サミットストア）が、プールまで併設されたスポーツクラブ（ダンロップスポーツクラブ）があり、隣地には内科・小児科クリニックがある。また、マンション敷地内にはテニスコート2面を揃え、日々の健康増進、買い物、いざという時の医療機関などが揃っており、高齢者世帯でも非常に住みやすい環境だ。まさに、立体の街を先取りしていたタワーマンションと言える。

エルザタワーは子育て世代にもとても優しい

　さらには隣地には保育園があり、川口市立元郷南小学校もある。同校は、1963年川口市立元郷南小学校として開校。2011年耐震強度問題に伴う校舎建て替えのため、エルザタワー55の北側空地（日本ピストンリング工場跡地）へ移転した。保育園・小学校・クリニック・飲食施設は、1997年の分譲当時のパンフレットに「施設予定地」と表示がある。小学校は、エルザタワーが完成してから13年後に建設されたことになる。

　2022年5月に投稿されたエルザタワー55の口コミでは、「かなり遠距離からも視認できる、街のランドタワーともいえるマンションのため、存在感抜群です。高層階ほど眺望も良好。エレベーターは合計7基あり、混みすぎるようなこともありません。」や「マンションの目の前にサミットというスーパーがあり便利です。パンが美味しいです。衣料品コーナーやクリーニング店も入っています。」等と投稿されている。他の多くの口コミも参考にしたい方はこちら。

25年分の家賃が無料だったエルザタワー55？（ここ重要）

　2022年8月現在、エルザタワー55の80㎡前後の住戸は4500万円前後で取引されている。これは、新築分譲時の価格とほぼ同じ価格。入居が始まったのは1998年。新築から約25年が経過しましたが、買った時と同じ価格で売却出来たら、25年間の家賃4500万円（エルザタワー55の80㎡の住戸の家賃は約15万円。15万円×12か月×25年＝4,500万円）分が無料だったことになる。

　資産価値が落ちにくいマンションには、いくつかの共通点がある。
①地域で有名　
②大規模（低層大規模よりもタワーの方が価格が落ちにくい）　
③商業施設や医療機関、教育施設が併設、もしくは近隣に存在する。　
④駅から近い　
⑤新築時からの価格が落ちていない　
⑥常に入居者の入れ替えがある（年中引っ越しがある）

　たとえ購入時の価格が多少高額でも、売却時の価格が下がりにくいマンションが本当に資産価値の高いマンションと言える。「購入時の価格　Aマンション4000万円／Bマンション2500万円」「売却時の価格　Aマンション4000万円／Bマンション1500万円」だった場合、どちらが高い物件なのか？私だったら、Bマンションが高額だと考える。

エルザタワー55の流動性指数は最高評価「SS」

　SelFin/物件提案ロボでは、マンション評価の指数の一つとして流動性指数という項目がある。過去3年間の売り出し戸数と総戸数を元に、取引量の多い物件（流動性の高い）かどうかを判断する一つの基準だ。判断は、以下の4つに分かれる。

最もお金がかかるのは住居費（ここはもっと重要）

　多くの方にとって、人生で最もお金がかかるのは住居費。家賃の様に、住居費が経費となってしまい、常に支出の対象になってしまう場合と、エルザタワー55のように、価格がほとんど下がらず、毎月のローンの返済が貯蓄になる住み方と二通りある。

　私達リニュアル仲介は、「ひたすら支出となる賃貸ではなく購入を」「どうせ所有するなら、価格が下がるリスクの高い物件ではなく、価格が下がりにくい物件を」をモットーに、皆様の住宅購入のお手伝いをさせていただいております。

　私達の仕事は、住宅を購入していただいて終わりではありません。そのお客様が15年後、20年後に売却される時にもお手伝いさせて頂き、購入時と遜色のない価格で売却を実現して初めて仕事が完結したと考えます。お客様の希望条件の物件を見つけてくることだけだったら誰でもできます。私たちはお客様の目になり代わって、「価格が落ちにくい不動産を見極める」そこに私たちの存在意義と報酬を頂く意義あると考えております。

エルザタワー55の屋上には「H」、エルザタワー32は「R」

　エルザタワー55の屋上には、「H」がある。これは、ヘリポート（Heliport）の頭文字を取って、「Hマーク」と呼ばるもの。緊急離着陸場である。許可申請を受ければ、この場所でのヘリコプターの離着陸が可能だということを意味するマークだ。ヘリコプターの重さに耐えられるように屋上が作られている。

　対して、エルザタワー32の屋上には、「R」がある。これは、ラペリングのRまたはレスキューのR（諸説あり）の頭文字を取って、「Rマーク」と呼ばるもの。離着陸することはできず、空中に浮かんだまま救助するスペースだ。いわゆるホバリング状態での救助活動となる。

ゴルフ天国/エルザタワー55

　都心部だと、200ヤードを超えるゴルフ練習場はほとんどない。実は、エルザタワー55の近辺には、200ヤード越えのゴルフ練習場が3つもある。

【トーキョージャンボゴルフセンター】
230ヤード、全200打席のビッグサイズ。正確には、川口市に隣接する東京都足立区にある。都内近郊からも練習にやってくる人が多い有名な練習場。エルザタワーから車で８分だ。
【川口グリーンゴルフ】
こちらも、トーキョージャンボゴルフセンターを超える230ヤード、全300打席の超ビッグサイズ。イオンモール川口と同じ敷地にあり、お母さんがお買い物中にお父さんはゴルフができる。（お買い物に付き合わないと叱られると思うが・・・）こちらは、エルザタワー55から車で18分。
【川口パブリックゴルフ場　練習場】
こちは、エルザタワー55から歩いて8分。ゴルフクラブ数本担いで気軽に練習に行ける距離だ。

【川口パブリックゴルフ場】
先述の練習場は、このコース併設練習場だ。ＯＵＴ（６ホール）ＩＮ（６ホール）ＯＵＴ（６ホール）の合計１８ホール。
【川口市浮間ゴルフ場】
こちらのコースは、さざんかコース【９Ｈ】 、ゆりコース【３Ｈ】となっている。エルザタワー55からは車で8分。
【赤羽ゴルフ倶楽部】
荒川河川敷にひろがるゴルフリンクス。ゴルフ発祥の地、スコットランドの原点を彷彿させる18ホール。エルザタワー55から車で17分。
【新東京都民ゴルフ場】
全体の距離は１８００～１９００ヤードと短いが、グリーン周りのアプローチ、バンカーショットなどの練習に最適。エルザタワー55から車で8分。

気軽にヨットでクルージング（芝川マリーナ）

　もしヨットをお持ちであれば、エルザタワー55から車で10分の所にヨットが艇置できるマリーナがある。その名も、「芝川マリーナ」。マリーナからボートに乗って、週末は東京湾でクルージング、釣り。そんなライフスタイルも気軽に実現できる。ヨットを持っていない人は、レンタルボートもある。船舶免許は必要だが・・・。

マンション所有者の方のお話し

　大規模修繕も完了し、タワーマンションの修繕の課題も一つ乗り越えた感じ。管理組合が非常にしっかりしているので、安心している。バルコニーがシースルーになっており、床に横になっても夜景などの景色が楽しめる。新築当時のままの内装だと古さがあるので、全面リフォームした。キッチン、トイレ、洗面所、お風呂を最新の設備に入れ替え、全面クロスを貼り換えたら、とても良くなった。

　デメリットがあるとすれば、室内の柱が丸型なので、その周辺の隅はレイアウトするには使いにくい。また、埼玉高速鉄道は初乗りが高い。細かい不満を言えば切りがありませんが、メリットの方が大きく、多少の不満は打ち消してくれると思う。一時賃貸で貸していたが、エルザタワーの住みたいと言う一定の層がいつも存在する様で、常に法人契約で入居者がいる状態だった。

その他口コミ

　当社で運営する「全国マンションデータベース」では、エルザタワーの口コミも見ることができる。その他の口コミについては、全国マンションデータベースで確認できる。

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