富久クロスコンフォートタワー | 徹底解剖

富久クロスコンフォートタワーは55階建て1,084戸の超高層マンションです。
新宿区のほぼ中央に位置し、東京メトロ丸ノ内線新宿御苑前駅・都営新宿線曙橋駅・都営大江戸線若松河田駅などが最寄駅となります。
日本最大のターミナル駅である新宿駅を経由すれば首都圏の広範囲にアクセスが可能で、通勤・通学に便利な立地です。
日本有数の繁華街である東新宿エリアも緑豊かな新宿御苑も徒歩圏内で、新宿区の中でも暮らしやすいエリアと言えます。

再開発事業で生まれ変わった巨大コミュニティ

富久クロスは、バブル時代に地上げに遭って多くの家屋が立ち退き、虫食い状態となってしまった街を再生する目的で進められた再開発事業で、約2.6haの開発区域内にランドマーク的存在の富久クロスコンフォートタワー、賃貸中心の中層住宅である富久クロスグリーンレジデンス、権利者向けのペントテラス、大型スーパー、認定こども園、権利者店舗による施設部分で構成されます。

新築時よりも中古価格の方が高い？！富久クロスコンフォートタワーの資産価値

富久クロスコンフォートタワーの新築時販売価格の平均は6705.3万円、坪単価は322.8万円でした。当時大変人気だったようで、販売開始から半年で完売したそうです。

リニュアル仲介株式会社が提供する「全国マンションデータベース」には富久クロスコンフォートタワーの過去の中古売り出し情報が326件あります。（2022年8月現在）
中古販売の平均価格は10,517万円、坪単価は521万円と新築時よりも高い値段で取引されていることがわかります。

例えば2022年3月に売り出された5階2LDKのお部屋は11,380万円で売りに出ているのですが、新築時の価格は6070万円でした。新築時から実に1.87倍の価格です。
管理費・修繕積立金や住宅ローン金利負担分を加味しても、十分にお釣りの来る価格です。
つまり、この5階のお部屋に住んでいた方は、新宿の一等地に約7年間住居費がタダだっただけでなく、3～4千万円の売却益を得たことになります。

「価格上昇がいつまで続くかわからないじゃないか？」そういうご意見の方も多いと思います。
都内のマンションはここ数年価格が上昇基調ですが、確かにどこまで上がるかは誰にもわかりません。
しかし、現在のマンション価格はかつてのバブル期とは異なるので、どこまで上がるかはわからないものの、急激に値を下げる要素もないのも事実です。

通常、居住期間中の家賃（周辺賃料相場から算出）を支払うものとして、管理費・修繕積立金、住宅ローン金利などの支出を加味して実際に売れた金額とトントンであれば良いとするのがマンション購入の考え方ですが、富久クロスコンフォートタワーのように資産価値の高いマンションは、売却すると好立地に格安で住めたという結果になることが多く、1億を超える販売価格になっても売れ残るどころか直ぐに売却が決まってしまうのは、購入予算さえ用意できれば結果的に「損をしにくい」お得なマンションと言えるからでしょう。

富久クロスコンフォートタワーは2LDKが狙い目、3LDKは辛抱強く待つ

それでは富久クロスコンフォートタワーの過去販売状況を詳しく見ていきます。
下グラフは新築時の価格表から抜き出した、間取りの構成比率です。
3LDKが59.07%で最も多く、次いで2LDKが33.17%となっています。

存在するお部屋だけを見ると3LDKファミリー層がターゲットと思えます。
富久クロスコンフォートタワーは3LDKくらいの広さが必要な世帯向けと言えるでしょうか？

中古販売履歴を見ると実際は少し異なることがわかります。
次のグラフは全国マンションデータベースで確認できている過去の販売履歴から、間取りの構成比率をまとめたものです。
2LDKが50.46%と最も多く、3LDKは36.84％に留まります。

つまり、3LDKが欲しい世帯（ご夫婦と子供二人という家族構成など）の場合、中古取引が活発に行われているのは2LDKのお部屋が中心となるので、辛抱強く待つ必要があると思われます。

ちなみに過去の販売履歴から各階での売り出し状況に違いがないかを確認したのが下グラフです。
55階それぞれで表記すると見にくくなるので、「10階まで」「11階～20階」「21階～30階」「31階～40階」「40階～50階」「50階以上」で集計してあります。
グラフを見ると下層階だからよく取引されているとか、そういった傾向は見られません。

以上のことから、

・2LDKは比較的売りに出やすい
・3LDKは2LDKよりも売り出される割合が低いので辛抱強く待つ必要がある
・売り出し情報に階数はあまり影響していない

という特徴がわかります。
一般に高層階になればなるほど金額が高くなる傾向にあるので、せっかく売り出し情報が出ても上層階の物件のため予算オーバーで手が出ないということも起こり得るということになります。

新規に売り出される部屋数は月によってだいぶ変動するのですが、2022年は平均すると7～8件といったところでしょうか。
人気マンションはあっという間に売れてしまうので、じっくり検討する余裕はありません。
富久クロスコンフォートタワーでも下層階で安めの物件を～と絞り込んでも、都合の良いお部屋に巡り合える確率は少ないでしょう。
これくらい人気のマンションを狙う場合は、希望よりも高めのお部屋でも手を出す決断を迫られます。
予め住宅ローンの事前審査などを行い、資金計画を固めて、生活に支障の出ない上限予算を把握しておくことが大切です。

資産価値が落ちにくいマンションとは？

資産価値が落ちにくいマンションには、いくつかの共通点があります。
1）地域で有名
2）大規模マンションである事（横に広がっているマンションよりもタワーマンションの方が価格が落ちにくい）
3）スーパーマーケットなど、商業施設や医療機関、教育施設が併設されている、もしくは近隣に存在する。
4）駅から近い
5）新築の時からの価格があまり落ちていない
6）常に入居者の入れ替えがある（年中引っ越しがある）

1）富久クロスは新宿でも有名なマンションです。リニュアル仲介が提供する全国マンションデータベースのマンション偏差値でも新宿区に存在する1822物件中1位の評価となっています。
2）2022年8月時点で新宿区で最も総戸数の多いマンションです。
3）敷地内にセブン＆アイHLDSのヨークフーズ新宿富久店がある他、日本一の繁華街である東新宿エリアが徒歩圏内、医療機関も教育施設も十分で、日本でも指折りの利便性と言えるでしょう。
4）最寄駅の東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」まで徒歩5分です。流石に駅併設のマンションには敵いませんが、十分に駅近マンションと言えます。
5）新築時から下がるどころか価格がかなり上がっています。
6）全国マンションデータベースの中古販売履歴が326件（2022年8月時点）もあり、築浅ながら活発に売買されているマンションです。

たとえ購入時の価格が多少高額でも、売却時の価格が下がりにくいマンションが本当に資産価値の高いマンションと言えます。
「購入時の価格　Aマンション6000万円／Bマンション4000万円」「売却時の価格　Aマンション6000万円／Bマンション3000万円」だった場合、どちらが高い物件でしょうか？
Bマンションの方が高額だと考えるのが失敗しないマンション購入の大切なポイントです。

多くの方にとって、人生で最もお金がかかるのは住居費です。
家賃の様に、住居費が経費となってしまい、常に支出の対象になってしまう場合と、富久クロスコンフォートタワーのように、価格が下がらず（むしろ上がっている）、毎月のローンの返済が貯蓄になる住み方と二通りあります。

私達リニュアル仲介は、
「ひたすら支出となる賃貸ではなく購入を」
「どうせ所有するなら、価格が下がるリスクの高い物件ではなく、価格が下がりにくい物件を」をコンセプトに、皆様の住宅購入のお手伝いをさせていただいております。

私達の仕事は、住宅を購入していただいて終わりではありません。
そのお客様が15年後、20年後に売却される時にもお手伝いさせていただき、購入時と遜色のない価格で売却を実現して初めて仕事が完結したと考えます。
お客様の希望条件の物件を見つけてくることだけだったら誰でもできます。
お客様の目になり代わって「価格が落ちにくい不動産を見極める」ことに私たちの存在意義があると考えております。

富久クロスコンフォートタワーを賢く購入する方法

富久クロスコンフォートタワーのように資産価値の高いマンションは売りに出ても直ぐに買い手がついてしまいます。
資産価値の高いマンションが気になっている方は、リニュアル仲介が提供する「物件提案ロボ」の利用をお勧めします。
ご希望のマンションを登録しておくと、登録マンションで新規に売り出し情報が出た際にメールで自動的にお知らせいたします。

マンションは10棟まで登録が可能で、特定マンションだけでなく、エリアや最寄駅などの条件で登録しておくと、条件に合致した新着物件情報をメールで確認することができるようになります。
住宅購入には便利なWEBツールなのでぜひご活用ください。

富久クロスコンフォートタワーを賢く売却する方法

富久クロスコンフォートタワーのように資産価値の高いマンションを賢く売却する方法は「需要を見極める」に限ります。欲しい人が多いタイミングを見計らって売却に出すのがポイントです。
当社が提供している「オーナーコネクト」にご登録いただくと、現在いくらくらいで売却ができるのかを知ることができるほか、富久クロスコンフォートタワーを買いたいと登録している人数や似た条件で探しているユーザー数※を知ることができます。
※物件提案ロボという住宅購入お役立ちツールの利用者です。
オーナーコネクト登録を行うことで富久クロスコンフォートタワーの売り出し状況などが把握できるので最適なタイミングを掴むことができます。

8駅13路線が利用可能。首都圏各所へ簡単にアクセスできます。

富久クロスコンフォートタワーの最寄駅は、東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」徒歩5分、東京メトロ副都心線「新宿三丁目」徒歩8分など8駅13路線が利用可能。
銀座駅まで13分、東京駅まで15分、渋谷駅まで6分、六本木駅まで10分と都内主要箇所へ容易にアクセスできます。
東京メトロ副都心線は東急東横線と相互乗り入れを行っているので、「横浜駅」まで33分で行くことができます。
車を利用する場合も最寄りのICが外苑ICで、上り入口まで約1.7km、下り入口まで約1.4kmとおよそ3分で高速に乗ることができます。
これだけ都心にあるので、遅くなって終電がなくなってしまってもタクシーで2000円も払えば主要エリアから帰ってくることが可能です。

武蔵野台地の東端。強固で安定した地盤で、液状化のリスクが少ないエリアです。

新宿区は強固で安定した地盤として知られる武蔵野台地の一画に位置し、高層マンションで心配される液状化のリスクが低いエリアです。
建物も地震の揺れを低減させる制振柱と強風による揺れを軽減させる粘性ダンパー・ブレースを組み合わせた「デュアル制振構造」で、台風や大きな地震に備えた工法が採用されています。

都会のオアシス「新宿御苑」で過ごす休日

新宿御苑は約58haの広大な敷地を擁する日本を代表する庭園で、四季折々の風景を楽しませてくれる、まさに都会のオアシスです。

「フランスの造園家のデザインによるヨーロッパ式の整形式庭園と風景式庭園、日本庭園を巧みに組み合わせた庭園は、明治時代の代表的近代西洋庭園であり、日本における数少ない風景式庭園の名作です。」（新宿御苑HPより）

新宿御苑も徒歩圏内なので、時間の空いた休日にふらっと訪れる先としてはこの上ない極上な空間と言えます。
入園料は大人500円ですが、年間パスポートが2000円なので、年間パスポートを利用して気兼ねなく訪れるのが良いかもしれません。

都心だけど温もりに満ちた街、富久町

低層の街並みが広がる富久町界隈。病院や学校施設などが点在する住宅地で、穏やかな雰囲気の街です。
また、富久町の周辺には、東京女子医科大学病院、慶應義塾大学病院、国立国際医療研究センター病院といった大学病院や総合病院が点在します。医院や診療所も身近にあるので、家族が安心して暮らせる街と言えます。

＜公園＞
区立富久さくら公園…徒歩1分
花園東公園…徒歩2分
花園西公園…徒歩3分
花園公園…徒歩4分
新宿御苑…徒歩7分
玉川上水・内藤新宿分水散歩道…徒歩7分
明治神宮外苑…徒歩21分
外濠公園…徒歩23分

＜医療機関＞
フジモト新宿クリニック…徒歩1分
山田整形外科医院…徒歩1分
安室歯科医院…徒歩1分
青葉歯科医院…徒歩1分
伊東医院…徒歩3分
東京女子医科大学病院…徒歩11分
大久保病院…徒歩15分
国立国際医療研究センター病院…徒歩16分
※しんじゅく夜間こども診療室が開設
慶應義塾大学病院…徒歩18分

＜教育機関＞
東京歯科大学…徒歩1分
都立総合芸術高等学校…徒歩1分
区立新宿第二保育園…徒歩2分
区立富久小学校…徒歩3分
成女学院中学校・高等学校…徒歩4分
区立新宿中学校…徒歩6分

新宿区の子育て支援

他の市区町村と同じく新宿区も子育て支援に力を入れています。

夜間における子供の急な発熱や腹痛などは、国立国際医療研究センター病院内（戸山1-21-1）に「しんじゅく夜間こども診療室」が開設されています。国立国際医療研究センター病院は富久クロスの最寄駅の一つである若松河田駅の近くで、マンションからもの凄く近いというわけではないのですが、夜間診療が歩ける距離にあるというのは安心材料です。※他の自治体だと持ち回り制だったり、夜間診療は車がないと不便な場合が多いです。
満15歳以下を対象に、月曜から金曜は19時から22時まで、土曜・日曜・祝日・年末年始（12/29から1/3）は18時から22時まで小児科診療を受けることができます。

新宿区は「はっぴー子育て」というサイトを運営しており、新宿が提供している様々な行政サービスの情報も簡単に見ることができます。

富久クロスコンフォートタワーのシビアなクチコミ

全国マンションデータベースには富久クロスコンフォートタワーにお住まいの方のクチコミも掲載されています。
実際に住んでいる方の意見は貴重です。
会員登録無料で内容が閲覧できますので、ぜひ参考にしてください。

建物概要