アルーサ北与野　|　徹底解剖

さいたま新都心駅も徒歩圏内で便利な「北与野」駅

埼京線大宮駅のお隣、北与野駅は、国道17号沿いにあり、さいたま新都心駅も徒歩圏の便利な立地。
首都高速大宮線の新都心西ICも近く、車で都心へのアクセスもしやすい。
北与野駅から主要なターミナル駅までも埼京線で1本でいけるのは大きな魅力。
池袋駅まで28分、新宿駅まで33分、渋谷駅まで38分とメインとなるターミナル駅まで40分以内。
アルーサ北与野から徒歩圏内のさいたま新都心は、東京一極集中是正のために、旧国鉄大宮操車場の機能停止により、跡地の有効活用として、2000年に誕生したのがさいたま新都心駅だ。
開発が進んだ地区には、官公庁の出先機関や商業オフィス、コクーンに代表される商業施設やさいたまスーパーアリーナ・けやきひろばといった文化・交流施設などが立地する。
駅前には、中山道が通っており、源頼朝や徳川家も厚く信仰したという氷川神社の参道の一の鳥居があり、約2km続く氷川神社の参道は緑も多く、周辺におしゃれなカフェや飲食店が点在し、市民の憩いの場となっている。

アルーサ北与野の土地の歴史

北与野駅の開業後、当時の与野市および地元再開発組合が駅前広場整備を含めた「北与野駅北口再開発」「北与野駅南口再開発」の2つの再開発事業を行い、住宅・都市整備公団が北口再開発の隣接区画に「北与野駅駅前市街地住宅」（ノースピア上落合）を建設した。上記3地区は国道17号、赤山通り、北与野駅西通り、八幡通りを囲んだ長方形の区域で、駅前広場地下には市営駐車場が整備され、街路の電柱はすべて地中化された。”アルーサ”とは”おおくま座”のことで、”おおくま座”は北斗七星を有することで知られているが、末長く繁栄するようにという願いが込められてつけられた。1992度にはアルーサが「さいたま景観賞」を受賞した。アルーサA館・B館商業施設は井原勇与野市長ら幹部が役員に就任し第三セクター「与野都市開発」によって運営された。

日本初の既存マンションへ光ファイバー全住戸導入。
NTT-MEが2003年、既設の大規模マンション全戸に、光ファイバーを導入したと発表した。1992年に分譲された、さいたま市の「アルーサ北与野ノースピア上落合団地」で、既設マンションの全住戸にまで光ファイバーを引き込んだのは、日本で初めての試みだった。

アルーサ北与野物件概要

アルーサ北与野ノースピアは、1号棟～5号棟、A館およびB館の合計7棟の建物から成り立っている。

1号棟　地上3階の店舗・オフィス棟
2号棟　地上35階地下1階・高さ110mの住宅棟
3号棟　地上6階の住宅棟　1階は店舗
4号棟　地上2階の店舗棟
5号棟　地上19階の住宅棟
A号館　地上10階のオフィス棟
B号館　地上6階地下2階のショッピングモール

【1号棟】

1号棟は、国道17号沿いに建っており、1階には高級外車のショールルームがあり、ガラス張りのテナントは目をひきます。2階・3階はオフィスとなっている。

【2号棟】

2号棟は、アルーサ北与野ノースピアの中で一番大きな建物で、シンボルタワーとなっている。総世帯数は406世帯となっており、上階からは関東平野が一望できる眺望が魅力的だ。

2階がメインエントランスとなっており、3号棟・4号棟・5号棟を歩行デッキが繋いでいる。1階は駐車場や駐輪場、ゴミ置場が用意されている。2階はメインエントランスの他、集会場があり、マンションの理事会など各種集まりで利用されている。

【3号棟】

3号棟は6階建の店舗と住宅の複合棟となっています。住宅区画は20世帯になる。2階が住人専用のエントランスとなっており、全戸南西向横一列に配置されて、日当たり・通風共に良好。専有面積は76.99m2～6.50m2で、間取りは1LDK～4LDKでシングルからファミリーまで幅広い家族構成やライフスタイルに対応している。玄関前には戸建感覚を味わえる専用ポーチを設けて、プライバシーを確保している。
1階のテナントには、クリーニング・お弁当屋・美容室などが入っている。

【4号棟】

4号棟は2階建のテナント2区画の建物になる。
1階には韓国料理店、2階は小規模認可保育園となっている。

【5号棟】

5号棟は19階建の住宅総世帯数68戸の建物になる。
アルーサ北与野ノースピアの中で2号棟に次ぐ規模の建物となっている。
専有面積は73.16m2～120.11m2、2LDK～4LDKの間取りでファミリー向けの住戸となる。
1階は2号棟と一緒に使えるようになっており、駐車場、駐輪場、バイク置場、ゴミ置場などが備わっている。

【A号館】

A号棟はオフィス棟となっている。
1階にはALSOKのオフィスが入っており、埼玉県を中心に店舗を展開する「でんきち」の本社オフィスが入っています。
隣のオフィス棟は、シェアオフィスとなっており、創業支援センターなどがあり、埼玉県のビジネス交流センターとして活用されている。

【B号棟】

B号棟は、アルーサ北与野ノースピアノ生活利便性を高めるための商業施設となっている。
書楽が運営しており、地下1階はスーパー、100円ショップ、本屋、飲食店やクリニックが入っており、この一体で日々の生活に必要な物が揃うので大変便利だ。

BookDepot書楽
https://www.syoraku.co.jp/

5階と6階は商業施設の駐車場となっており、買い物をすると割引もある。

アルーサ北与野新築時分譲価格

新築時の分譲価格は誰もが気になる情報だろう。以下が、アルーサ北与野ノースピアの3階〜20階までの新築時の分譲価格。

新築時の分譲価格の坪単価を見ると183万円～293万円程開きがあって、直近だと30%近く価格が下がって取引がされている。新築時から20年以上経過しても、現在の中古流通価格がほとんど下落していないことがわかる。
ちょうどバブル崩壊直後で分譲価格が高めで、20年経った頃がリーマンショックで価格が下がっているタイミングなので、価格の開きが大きくなっている。
直近だと今年に入ってリノベーション済みの部屋が@197万円で取引されている。

アルーサ北与野中古の販売価格

マンションの価格は、過去の販売履歴（中古価格）を確認すればおよそ判断がつく。直近10年程度の販売履歴（中古価格）は全国マンションデータベースから確認できるので、ぜひ参考にしてほしい。

アルーサ北与野の現在の価格を「AI査定」で見る

前述の通り、現在のマンション価格は、直近10年程度の販売履歴がわかれば人間でも判断がつくが、過去の販売履歴や周辺の状況などを元にAI（人工知能）が本日の価格を直ちに算出するサービスが「スピードAIマンション査定」になる。
以下のボタンをクリックするだけで、本日のアルーサ北与野ノースピアのAIによる推定価格が確認できる。

周辺のショッピングモール

コクーンシティ

2000年のさいたま新都心の街開きのあと、商業施設の計画が策定され、三井物産らと共同でショッピングセンターを建設することになった。
2004年9月17日にコクーン新都心が開業。スーパーマーケットやファッション店、飲食店、シネマコンプレックス「MOVIXさいたま」などがテナントとして入っている。
その後オープン10年が経過した2015年にはコクーン2とコクーン3がオープンし、既存のコクーン新都心はコクーン1と名付けれれ、これまでカタクラパークだった部分も含めてコクーンシティとなった。

イオン与野

2002年まで日本ピストンリングの与野工場が置かれていたが、同機能を移転することが決まり、その後イオン与野が開業した。
イオン与野店を各店舗として、117店舗のテナントが入居している。

イオン与野公式ページ
https://www.aeon.jp/sc/yono/

ちょっと足を延ばせば非日常空間がある

さいたま市でキャンプ場があるのはご存知だろうか？
街中に住みながら、自然多い環境が近くにあるというのがさいたま市の魅力でもある。
カフェや売店もあり、必要なものはここで揃う。
古民家を改装した、コワーキングスペースもあるので、在宅ワークをちょっと環境を、緑の中でリラックスしながら仕事してみるのも、これからの新しい暮らし方としてオススメだ。

サイタマ桃月園キャンプ場
https://saitama-tougetsuen-camp.com/

子育て

さいたま市は令和4年4月現在待機児童が0人なり、各種子育て支援に力をいれている。

さいたま子育てWEBは、さいたま市内での子育てに関連する情報発信を積極的に行っており、出
産から子育てまで幅広くサポートしている。

さいたま子育てWEB
http://www.saitama-kosodate.jp/

さいたま市中央区では、専用の子育てマップを発行しており、子育てに関する連絡先と場所が取
りまとめてあるので大変便利だ。

さいたま市中央区子育てマップ
https://www.city.saitama.jp/003/001/012/p009491_d/fil/chuo.pdf

病院

2016年にさいたま赤十字病院と埼玉県立小児医療センターが作られた。
アルーサ北与野からも近く、通院がある場合にも便利。
赤十字病院は632床で、屋上にはヘリポートも設けている大規模病院になる。
内科・脳神経内科・循環器内科・心療科・小児科・消化器外科・乳腺科・整形外科・脳神経外科・呼吸器外科・心臓血管外科・皮膚科・形成外科・高度救命救急センター・泌尿器科・産婦人科・眼科・耳鼻咽喉科・麻酔科・放射線治療科・放射線診断科・リハビリテーション科・緩和ケア診療科・口腔外科・病理診断科とあらゆる病状へ対応できる病院となっている。
小児医療センターは316床で、母体・胎児・新生児のあらゆる疾患に対応できる総合周産期母子医療センターを新設した。また、さいたま赤十字病院の高度救命救急センターと連携した小児救命救急センターは、365日24時間体制で3次医療機関としての役目を果たす。
その他、小児がん拠点病院として、小児がん患者・家族が安心して適切な治療や支援を受けられる環境の充実を図っている。

さいたま赤十字病院
https://www.saitama-med.jrc.or.jp/

小児医療センター
https://www.saitama-pho.jp/scm-c/

20年分家賃が無料だったアルーサ北与野ノースピア

2022年9月現在、アルーサ北与野ノースピアの90m2前後の住戸は3500万円前後で取引されている。これは完成から10年経った2002年頃に取引されていた価格とほぼ同じ価格だ。新築から約30年が経過したが、買った時と同じ価格で売却できたら、20年間の家賃4320万円（アルーサ北与野90m2の住戸の家賃は約18万円。18万円×１２ヶ月×20年＝4320万円が無料だったことになる。

資産価値が落ちにくいマンションには、いくつか共通点がある。

①地域で有名
②大規模（低層大規模よりもタワーの方が価格が落ちにくい）
③商業施設や医療機関、教育施設が併設、もしくは近隣に存在する。
④駅から近い
⑤新築時から価格が落ちていない
⑥常に入居者の入れ替えがある（年中引越しがある）

たとえ購入時の価格が多少高額でも、売却時の価格が下がりにくいマンションが本当に資産価値の高いマンションと言えるだろう。「購入時の価格　Aマンション4000万円/Bマンション2500万円」「売却時の価格　Aマンション4000万円/Bマンション1500万円」だった場合、どちらが高い物件なのか？
私だったら、Bマンションが高額と考える。

アルーサ北与野の流動性指数は最高評価「SS」

SelFin/物件提案ロボでは、マンション評価の指数の一つとして流動性指数という項目がある。
過去3年間の売り出し戸数と総戸数を元に、取引量の多い物件（流動性の高い）かどうかを判断する一つの基準になる。
判断は、以下の4つに分かれる。

「SS」　売り出し戸数が非常に多く流動性評価が最も高いマンションです。
「S」　売り出し戸数が多く流動性が比較的高いマンションです。
「A」　一定量の売り出し戸数があり流動性が平均的なマンションです。
「対象外」　築10年未満の物件や販売情報が補足できていないマンションなどは対象外です。

そもそも流通量の少ない築10年未満の物件は対象外。
また、中には人気が高すぎて売り出し情報がほとんどない物件もあるので、あくまでも目安として活用を勧めている。
2022年8月のタイミングで、アルーサ北与野ノースピアの過去3年間の売り出し戸数は実に「55戸」にもなる。
データの重複はカウントしていないが、確認できていない重複分などを勘案しても、最適45戸は売りに出ているはず。
500戸の総戸数のうち、毎年15戸、3％の住民が入れ替わっている（約30年で全ての住民が入れ替わる）計算となる。
年中引っ越ししているのも無理もない。
マンションも街も、常に世代が入れ替わりしている状態が持続可能な状況を作り出していることは言うまでもない。
だから資産価値が落ちないのだ。

最もお金がかかるのは住居費（ここはもっと重要）

多くの方にとって、人生で最もお金がかかるのは住居費。家賃の様に、住居費が経費となってしまい、常に支出の対象になってしまう場合と、アルーサ北与野ノースピアのように、価格がほとんど下がらず、毎月のローンの返済が貯蓄になる住み方と二通りある。
竹輪式エージェントは、「ひたすら支出となる賃貸ではなく購入を」「どうせ所有するなら、価格が下がるリスクの高い物件ではなく、価格が下がりにくい物件を」をモットーに、皆様の住宅購入のお手伝いをさせていただいております。
私の仕事は、住宅を購入していただいて終わりではありません。
そのお客様が15年後、20年後に売却される時にもお手伝いさせて頂き、購入時と遜色のない価格で売却を実現して初めて仕事が完結したと考えます。
お客様の希望条件の物件を見つけてくることだけだったら誰でもできます。
私はお客様の目になり代わって、「価格が落ちにくい不動産を見極める」
そこに私の存在意義と報酬を頂く意義あると考えております。

その他口コミ

「全国マンションデータベース」では、アルーサ北与野ノースピアの口コミを見ることができる。
その他の口コミについては、全国マンションデータベースで確認できる。

担当エージェントから一言

物件概要